Contratto di sublocazione: consigli pratici

Con il contratto di sublocazione, il conduttore (sublocatore) concede in godimento ad un altro soggetto (subconduttore) il godimento totale o parziale dell’immobile locato.

Contratto di sublocazione: natura e funzione

Il contratto di sublocazione viene solitamente ricompreso nella categoria dei subcontratti (o contratti collegati).

I giuristi concordano nel definire i subcontratti come “il contratto mediante il quale una parte reimpiega nei confronti di un terzo la posizione che gli deriva da un contratto in corso di esecuzione, detto contratto-base” (BIANCA, Diritto civile, 1987).

Sostanzialmente, per tornare al nostro caso, il conduttore (che è parte del contratto di locazione con il proprietario) diventa a sua volta locatore nei confronti di un terzo, definito subconduttore.

Il contratto di sublocazione, quindi, viene solitamente utilizzato dall’inquilino che intenda subaffittare una o più stanze a terzi.

Lo scopo pratico perseguito può consistere:

  • nella condivisione di spese e/o del canone di affitto
  • nel generare un profitto (se il canone di locazione sia inferiore a quello di sublocazione).

Contratto di sublocazione: la disciplina normativa

In materia di sublocazione, con riferimento alla locazione ad uso abitativo, occorre esaminare, in primo luogo, l’art. 1594 c.c., secondo cui il Conduttore – salvo diversa previsione contrattuale – ha facoltà di sublocare l’immobile preso in locazione.

La legge n. 392/1978, inoltre, distingue tra sublocazione totale e parziale, prevedendo che:

  • salvo patto contrario, il Conduttore non può sublocare totalmente l’immobile;
  • salvo patto contrario, il Conduttore può sublocare una parte dell’immobile (es. una sola stanza), dandone preventiva comunicazione al Locatore, con lettera raccomandata.

In assenza di previsioni contrattuali specifiche, quindi, è sempre ammessa la sublocazione parziale, fermo restando che il Locatore conserva la facoltà di opporsi per gravi motivi (i.e., per ragioni attinenti alla persona del subconduttore, V. Trib. Taranto, 27 gennaio 1997).

Ribadiamo l’importanza di inserire nel contratto una specifica disciplina della sublocazione, qualora si voglia escludere del tutto la suddetta facoltà in capo al Conduttore.

Ciò premesso, vorrei segnalare che il Locatore ha, comunque, azione diretta nei confronti del Conduttore ai sensi dell’art. 1595 p.c., ha azione diretta contro il subconduttore per esigere il prezzo della sublocazione [..] e per costringerlo ad adempiere tutte le obbligazioni derivanti dal contratto di sublocazione.

Ciò, però, non significa che il subconduttore sia sullo stesso piano del conduttore: Ad esempio, la Corte d’Appello di Napoli, con la sentenza 18 ottobre 2005, ha ribadito che: “Il rapporto di sublocazione, alla stregua dei principi generali dettati dall’art. 1595 c.c., mentre dà diritto al locatore di agire direttamente nei confronti del subconduttore per il pagamento del canone, non fa venir meno, a norma dell’ultimo comma di tale disposizione, la continuità del rapporto di locazione col conduttore, in parallelo al distinto rapporto di sublocazione, anzi quest’ultimo resta, rispetto all’altro, agli effetti della risoluzione contrattuale, su un piano subordinato e dipendente (resoluto iure dantis resolvitur et ius accipientis). Non è possibile, pertanto, riconoscere al subconduttore un diritto paritario né, tampoco, autonomo rispetto a quello del conduttore“.

Sinteticamente, dobbiamo rilevare che:

  • il Locatore può pretendere il pagamento del canone d’affitto (o meglio, del prezzo della sublocazione) direttamente dal subconduttore;
  • i due rapporti, tuttavia, restano separati e distinti.

Altro fondamentale principio sancito dal codice civile è che:  la nullità o la risoluzione del contratto di locazione ha effetto anche nei confronti del subconduttore, e la sentenza pronunciata tra locatore e conduttore ha effetto anche contro di lui.

Ciò vuol dire che se il Locatore inizia una causa contro il conduttore, la sentenza pronunciata in quel giudizio produrrà i suoi effetti anche nei confronti del subconduttore. Il principio è affermato anche dalla Cassazione (sentenza 23302/2007), secondo cui “poiché la subconduzione comporta la nascita di un rapporto obbligatorio derivato la cui sorte dipende da quella del rapporto principale di conduzione, ai sensi del terzo comma dell’art. 1595 cod. proc. civ., la sentenza pronunciata per qualsiasi ragione (nullità, risoluzione, scadenza della locazione, rinuncia del conduttore-sublocatore al contratto in corso) nei confronti del conduttore e il provvedimento di convalida di licenza o di sfratto per finita locazione esplicano nei confronti del subconduttore, ancorché rimasto estraneo al giudizio e, quindi, non menzionato nel titolo esecutivo, non solo gli effetti della cosa giudicata in senso sostanziale, ma anche l’efficacia del titolo esecutivo per il rilascio.

In sostanza, per liberare l’immobile, il proprietario non dovrà agire sia contro il conduttore, sia contro il subconduttore. Sarà, infatti, sufficiente ottenere una pronuncia nei confronti del primo, operando il principio sopra esaminato di cui all’art. 1595, III comma.

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Contratto di sublocazione
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Roberto Alma

Roberto Alma

Avvocato in Roma. Si occupa di diritto commerciale, con particolare riferimento al diritto delle nuove tecnologie e della privacy. Ha una passione per l'informatica e la programmazione (Javascript, node e react).

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