Disdetta contratto di locazione: guida completa

Disdetta contratto di locazione: se stai cercando informazioni sulla disdetta o stai cercando un modello di disdetta del contratto di locazione, con la nostra guida completa avrai tutte le informazioni di cui hai bisogno.

Disdetta contratto di locazione: una premessa

Molto spesso ci è capitato di ricevere dei conduttori (ossia gli inquilini di un immobile preso in affitto) chiederci un modello di disdetta del contratto di locazione. La domanda ci ha destato alcune perplessità, così abbiamo chiesto loro:

“Per quale ragione deve disdettare il contratto?”. Le risposte erano le più varie: ho comprato casa, mi devo trasferire, non mi trovo più bene nell’immobile.

Il problema, tuttavia, nasce dal fatto che se l’inquilino vuole abbandonare l’immobile, in realtà, non sta esercitando la disdetta, bensì il recesso dal contratto di locazione.

Come abbiamo avuto modo di approfondire in una guida specifica sul recesso del conduttore, è il recesso lo strumento che consente all’inquilino di sciogliersi dal vincolo contrattuale in un qualunque momento (fermo l’obbligo del preavviso).

La disdetta, invece, ha tutta una funzione differente.

Disdetta contratto di locazione: a cosa serve?

La disdetta dal contratto di locazione – che solitamente viene effettuata dal locatore – ha la sola funzione di impedire la rinnovazione del contratto di locazione.

Ragioniamo su un ipotetico contratto di locazione ad uso abitativo, stipulato in data 1 gennaio 2017. Le scadenze che ci interessano sono:

  • 1 gennaio 2021 (“prima scadenza quadriennale“)
  • 1 gennaio 2025 (“seconda scadenza quadriennale“)

Come è noto, il contratto di locazione ad uso abitativo a canone libero è universalmente noto come 4+4, ciò significa che, alla prima scadenza quadriennale, se non accade nulla, si rinnova per un uguale periodo di quattro anni. Analogamente, alla seconda scadenza (ossia alla data del 1 gennaio 2025) se non accade nulla, si rinnova per altri quattro anni.

Quali sono gli eventi che potrebbero precludere il rinnovo del contratto di locazione?

Ecco che entra in gioco la nostra disdetta!

Si tratta di una comunicazione con la quale il locatore, sostanzialmente, impedisce questo rinnovo del contratto di locazione. Ma attenzione, la disciplina cambia a seconda del fatto che sia esercitata alla prima o alla seconda scadenza.

Il prospetto riepilogativo che segue spiega perfettamente la situazione.

Come potrai vedere facilmente, la disdetta dal contratto di locazione alla prima scadenza può essere esercitata, ai sensi dell’art. 3 comma 1 L. 431/1998, solo per le cause tassative che sono indicate dalla stessa legge (e sopra riportate nella slide).

In buona sostanza, si consente al locatore di impedire la rinnovazione del contratto (o di manifestare il “diniego alla rinnovazione del contratto”) quando, ad esempio, vuole destinare l’immobile ad abitazione principale propria o dei figli.

Viceversa, alla seconda scadenza, non è necessaria l’indicazione dei motivi e non vi sono cause tassative previste dalla legge.

La disdetta deve rivestire una forma particolare?

La legge richiede che la disdetta sia comunicata al conduttore almeno sei mesi prima della scadenza contrattuale, con qualsiasi mezzo idoneo (nella prassi, si invia una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno).

Cosa accade se non sono rispettati i termini di preavviso?

La disdetta non produce effetti con riferimento alla prima scadenza. Può, tuttavia, essere considerata alla stregua di una valida disdetta per la seconda scadenza (quindi, tornando al nostro esempio, per la scadenza del 2025). Sul punto, Cass. Civ. 7 gennaio 2011 n. 263: “il diniego di rinnovazione della locazione ex art. 29 legge n. 392 del 1978, nullo in relazione alla prima scadenza, ben può convertirsi in una disdetta cosiddetta “semplice” o a regime “libero” (non essendo richiesto che sia motivata) valida per la seconda scadenza contrattuale, recando il contenuto inequivocabile della manifestazione di volontà contraria alla prosecuzione e alla rinnovazione del rapporto”.

Cosa accade se il locatore non attua gli intenti indicati nella comunicazione di disdetta?

Esempio pratico: locatore che comunica la disdetta perché intende adibire l’immobile ad abitazione dei figli e poi, invece, lo affitta nuovamente ad un nuovo inquilino.

In questi casi, il conduttore ha a disposizione due strade (alternative), che presuppongono, comunque, l’avvio di un procedimento civile:

  • la richiesta del risarcimento dei danni subiti, fino ad un massimo di 36 mensilità (fermo restando che, secondo i principi generali, dovrà essere fornita adeguata prova dei suddetti danni);
  • la richiesta di ripristino del contratto: dovrà essere ripristinato il contratto alle medesime condizioni precedenti, fatto salvo il diritto del conduttore ad essere rimborsato delle spese eventualmente sostenute (es. trasloco ecc.)

Sul punto, segnaliamo un’interessante pronuncia della Cassazione (sent. 23794/2014) che ha affermato che: “In tema di locazione per uso abitativo, le sanzioni alternative del ripristino del contratto o del risarcimento del danno, previste dall’art. 31 della legge 27 luglio 1978, n. 392, a carico del locatore che, dopo aver ottenuto la disponibilità, dell’immobile alla prima scadenza, non abbia poi realizzato la finalità indicata nella disdetta, configurano un’ipotesi di responsabilità contrattuale per inadempimento“.

Dobbiamo, tuttavia, rilevare che il locatore potrà paralizzare l’azione del conduttore qualora riesca a dimostrare che la mancata attuazione della disdetta sia dovuta a circostanze non imputabili.

Ad esempio, con la sentenza 1050 del 2016, la Suprema Corte ha affermato che “le sanzioni del ripristino della locazione o del risarcimento del danno, previste a carico del locatore che abbia esercitato il diritto di diniego del rinnovo del contratto di locazione per una finalità non più realizzata (art. 31 della l. n. 392 del 1978 e art. 3, commi 3 e 5, della l. n. 431 del 1998), non sono applicabili qualora la tardiva o mancata destinazione dell’immobile all’uso dichiarato siano giustificate da esigenze, ragioni o situazioni non riconducibili al comportamento doloso o colposo del locatore stesso. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha ritenuto non imputabile al locatore, e quindi non sanzionabile, la mancata esecuzione dei lavori di ristrutturazione, per i quali era stata esercitata la facoltà di diniego del rinnovo, perché la causa di tale omissione era addebitabile alla conduttrice, che aveva instaurato un infondato giudizio di opposizione al rilascio, conclusosi solo dopo la scadenza del termine per l’inizio dei lavori stessi, previsto nel permesso di costruire).

Disdetta contratto di locazione: dove trovare un modello?

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Buon lavoro!

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Roberto Alma

Roberto Alma

Avvocato in Roma. Si occupa di diritto commerciale, con particolare riferimento al diritto delle nuove tecnologie e della privacy. Ha una passione per l'informatica e la programmazione (Javascript, node e react).

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