Il recesso dal contratto di locazione: come fare?

Il recesso dal contratto di locazione consiste in uno scioglimento volontario del contratto (anche conosciuto come risoluzione anticipata del contratto).

Il recesso dal contratto di locazione e la disdetta: è la stessa cosa?

Assolutamente no! La disdetta del contratto di locazione è una lettera che si invia per impedire la tacita rinnovazione del contratto di locazione ad uso abitativo.

Ricordiamo che il contratto di locazione a canone libero (impropriamente conosciuto come contratto di affitto) ha una durata stabilita dalla legge: 4+4. Ciò vuol dire che la durata è di quattro anni, ma alla scadenza è previsto il rinnovo automatico per un ulteriore quadriennio. La lettera di disdetta serve, per l’appunto, ad impedire questa rinnovazione del contratto.

Il recesso dal contratto di affitto, invece, assolve alla differente funzione di sciogliere il contratto: inviando la lettera di recesso, il conduttore (l’inquilino) è posto in condizione di chiudere anticipatamente il rapporto locatizio.

Il recesso dal contratto di locazione: come funziona?

Dopo che abbiamo spiegato le differenze con la disdetta, possiamo quindi entrare più nel dettaglio nel tema.

Le tipologie di recesso dal contratto di locazione

Dal contratto di affitto si può recedere in due modi:

  • inviando una lettera di recesso per gravi motivi (si tratta del cd. recesso legale), ai sensi dell’art. 4 comma 2° della Legge 392/1978.
  • inviando una lettera di recesso senza specificare i motivi (si tratta del cd. recesso libero)

Quali sono le differenze? Sostanzialmente, il recesso legale è previsto dalla legge e non può essere eliminato dalle Parti. Il recesso libero, invece, può essere azionato solo se espressamente previsto nel contratto di locazione.

Approfondimento sul recesso per gravi motivi

Come accennato, la legge prevede che il conduttore possa recedere dal contratto di locazione, in presenza di due presupposti:

  • la sussistenza dei gravi motivi;
  • il rispetto del termine di preavviso (sei mesi).

Che si intende per gravi motivi?

Non esiste una definizione univoca di gravi motivi, ma solitamente, ci si riferisce a quegli impedimenti oggettivi che non rendano più fruibile l’immobile.

In alcune pronunce si è affermato che non è sufficiente indicare genericamente i gravi motivi, ma occorre una specificazione in concreto delle relative circostanze di fatto (Trib. Taranto, 18 dicembre 2015)

Tuttavia, la valutazione, in caso di contestazione, viene effettuata dal Giudice e la casistica è davvero ampia:

Sono stati ritenuti gravi motivi legittimanti il recesso

  • Le molestie di fatto derivanti dal continuo abbaiare del cane di un vicino. La Cassazione con la sentenza 12991/2014 ha, infatti, affermato che è vero che il conduttore potrebbe agire contro il terzo, ma ciò non esclude il ricorso ad altri strumenti di tutela (come, per l’appunto, il recesso per gravi motivi)
  • L’inagibilità di due stanze a causa di pareti pericolanti (App. Firenze 3 giugno 2009)

Non sono stati ritenuti gravi motivi legittimanti il recesso

  • Lo stato di “invivibilità” del quartiere in cui si trova l’immobile locato. Ha sostenuto la Corte di Appello di Firenze (31 dicembre 2010) che “Gli inquilini che scelgono di abitarvi devono dunque ponderare aspetti positivi e negativi della decisione e non possono invocare a posteriori l’invivibilità per recedere arbitrariamente da un contratto di locazione.”
  • La circostanza che il conduttore, a seguito di intervento al menisco, si trovasse in “difficoltà ad abitare lo stabile”. Il Tribunale di Modena (25 gennaio 2013) aveva, infatti, evidenziato che ai fini del recesso rileva l’impossibilità abitativa e non il mero disagio.

Che si intende per “rispettare il preavviso”?

Il preavviso è, notoriamente, un intervallo di tempo (es. un mese, due mesi ecc.). Dare il preavviso significa comunicare un certo fatto (in questo caso, l’intenzione di abbandonare l’immobile) con un certo anticipo (ossia il periodo di preavviso).

La funzione è chiara: se l’inquilino abbandonasse immediatamente l’immobile, il proprietario si troverebbe improvvisamente senza il relativo reddito (il canone di locazione) e subirebbe un pregiudizio economico.

Con il preavviso, invece, si consente al locatore di attivarsi per la ricerca di un nuovo inquilino.

Cosa accade se il preavviso non viene rispettato?

Poiché il termine di preavviso è stabilito nell’interesse del locatore, il Conduttore sarà tenuto a risarcire i danni derivanti dall’improvviso scioglimento del contratto. La giurisprudenza, sul punto è granitica: “fino al compimento del periodo di preavviso, il Conduttore è tenuto a versare i canoni, indipendentemente dal momento di materiale rilascio dell’immobile (anche anteriore)” (Cass. Civ. 9415/2011).

Ciò vuol dire che se l’inquilino inviasse la lettera di recesso, senza dare il preavviso previsto dalla legge, sarebbe comunque tenuto a pagare i canoni per tutto il periodo del preavviso non rispettato.

Approfondimento sul recesso libero

Per evitare le complessità del recesso per gravi motivi, con particolare riferimento alle modalità di redazione della lettera di recesso e alla valutazione dei gravi motivi, solitamente nei contratti di locazione si inseriscono delle clausole che legittimano il recesso libero con preavviso.

Recesso libero significa che l’inquilino – pur dovendo rispettare il preavviso – potrà sciogliere il vincolo contrattuale, senza essere tenuto a specificarne i motivi (si parla, in gergo tecnico, di recesso ad nutum).

Come detto, poiché non si tratta di una facoltà prevista dalla legge, è necessario inserirla espressamente nel contratto. Ribadisce, infatti, la Corte di Appello di Catania (28 marzo 2008) che “tale facoltà non opera automaticamente, ma la volontà dei contraenti in tal senso deve risultare espressamente dal contratto di locazione, mediante formulazione di apposita clausola.”

Cosa può disciplinare la clausola di recesso?

Nella prassi, la clausola in questione può disciplinare due questioni:

  • la previsione di un termine di preavviso maggiore o minore di sei mesi;
  • la previsione dell’obbligo di pagamento di una somma quale corrispettivo dell’esercizio del diritto di recesso (cd. multa penitenziale o caparra penitenziale)

Recesso dal contratto di locazione: obblighi fiscali

A seguito della risoluzione anticipata dal contratto di locazione potrebbero sorgere alcuni obblighi fiscali a carico delle Parti

  • Se la risoluzione interviene in un’annualità in cui si era optato per la cedolare secca, l’imposta di registro non è dovuta.
  • Se la risoluzione interviene in un’annualità in cui l’opzione per la cedolare secca non era stata esercitata, la risoluzione anticipata è assoggettata a registrazione in termine fisso.

 

 

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Roberto Alma

Roberto Alma

Avvocato in Roma. Si occupa di diritto commerciale, con particolare riferimento al diritto delle nuove tecnologie e della privacy. Ha una passione per l'informatica e la programmazione (Javascript, node e react).

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