cosa fare se l'inquilino non paga l'affitto?

Inquilino non paga l’affitto: cosa fare?

Quando l’inquilino non paga l’affitto, quali sono gli strumenti a disposizione del proprietario?

Il mancato pagamento del canone di locazione è, senza ombra di dubbio, la più grande preoccupazione per i proprietari che affittano gli appartamenti di proprietà.

Perché è così rischioso se l’inquilino non paga l’affitto?

Per una serie di ragioni, molto delicate:

  • in primo luogo, perché in caso di mancato pagamento del canone si potrebbe ledere il rapporto di fiducia tra proprietario (locatore) e inquilino (conduttore);
  • inoltre, perché sui canoni non riscossi, ai sensi dell’art. 26 comma 1 del D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (il “Testo Unico sulle Imposte sui Redditi”) sono, comunque, dovute le imposte (si tratta delle imposte sui redditi). Si precisa, infatti, che i redditi fondiari vengono assoggettati all’imposta, indipendentemente dall’effettiva percezione. Non basta, quindi, dire: “Non percepisco il canone, non pago le tasse“. L’unica strada a disposizione del locatore è, inevitabilmente, l’immediato avvio della procedura di convalida di sfratto (una procedura prevista dal codice di procedura civile, per la liberazione dell’immobile, in presenza di morosità). Quando si concluderà la procedura, infatti, al proprietario verrà concesso un credito d’imposta pari all’ammontare dei canoni scaduti e non percepiti.
  • infine, perché, quando nel contratto di locazione non sono state inserite specifiche garanzie (come una fideiussione a prima richiesta) può risultare molto difficile per il proprietario recuperare i canoni non percepiti. Quindi, se l’inquilino non paga l’affitto, vi sarebbe una perdita economica secca.

Ci sono strumenti per tutelarsi se l’inquilino non paga l’affitto?

Solitamente, nei contratti di locazione ad uso abitativo, si inserisce una clausola risolutiva espressa (ossia una clausola che comporti la risoluzione di diritto del contratto in presenza di uno specifico inadempimento) con riferimento al mancato pagamento del canone nei termini convenuti.

In realtà, va precisato che la stessa legge cerca di semplificare la vita del locatore. L’art. 5 della Legge 392 del 1978, infatti, prevede espressamente che il mancato pagamento del canone della locazione, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell’articolo 1455 c.c.

Cosa significa il riferimento all’art. 1455 c.c.?

Sappiamo che, per ottenere la risoluzione, secondo le regole ordinarie, ai sensi dell’art. 1453 c.c., è necessaria una valutazione del giudice sulla gravità dell’inadempimento. Il richiamato art. 1455 c.c., al riguardo, utilizza la nozione di “non scarsa importanza“. In parole povere, deve trattarsi di un inadempimento suscettibile di incidere negativamente sull’equilibrio contrattuale.

Poiché la valutazione del giudice può variare da caso a caso, come anticipato prima, le Parti spesso utilizzano la clausola risolutiva espressa. Altre volte, come in questo caso, è lo stesso legislatore a predeterminare la gravità dell’inadempimento.

La giurisprudenza dominante (cfr. Cass. n. 8628/2006), al riguardo, afferma che “In tema di locazione di immobili, con riferimento all’inadempimento del conduttore al pagamento del canone, l’articolo 5 della legge 27 luglio 1978 n. 392 il quale stabilisce che il mancato pagamento del canone della locazione, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell’articolo 1455 cod. civ., fissa un criterio di predeterminazione legale della gravità dell’inadempimento, che come tale non consente al giudice del merito di svolgere altri accertamenti su questo presupposto dell’inadempimento.” (il principio è tra l’altro, continuamente applicato nella giurisprudenza di merito, da ultimo V. Trib Genova 3 febbraio 2017).

Per cui, se l’inquilino non paga l’affitto entro venti giorni dalla scadenza del termine, l’inadempimento sarebbe considerato grave, ai sensi dell’art. 1455 c.c.

Utilizzate le garanzie nel contratto!

Premesso che, come detto, la legge stabilisce che il ritardato pagamento (oltre venti giorni dalla scadenza) qualifica l’inadempimento del conduttore come grave ai fini della risoluzione, il mio personale suggerimento è, invece, quello di prevenire il rischio.

In sede di redazione del contratto di locazione ad uso abitativo, è assolutamente consigliabile esigere il rilascio di una idonea garanzia. Suggerisco di richiedere una fideiussione bancaria a prima richiesta o una polizza assicurativa. In mancanza d’altro, potrebbe essere, comunque, utile inserire un garante personale (ad esempio, un parente dell’inquilino) che risponderà con il proprio patrimonio dell’inadempimento del conduttore. Logicamente, sarà opportuno assicurarsi che il garante, a sua volta, sia capiente (es. munito di stipendio ovvero di pensione).

Quale sarà l’ambito di estensione della responsabilità del garante?

Il garante sarà logicamente responsabile per tutte le obbligazioni derivanti dal rapporto di locazione. Ma attenzione: la garanzia non si estenderà in caso di proroga o rinnovazione del contratto!

Invece, dall’altro lato, il Garante risponderà anche per i corrispettivi dovuti dal conduttore in caso di mancata tempestiva riconsegna dell’immobile. Il principio è stato ribadito dalla Suprema Corte (Sent. 29 luglio 2016, n. 15781): “In tema di locazione, l’inestensibilità delle garanzie prestate da terzi alle obbligazioni derivanti da proroghe della durata del contratto, prevista dall’art. 1598 c.c., si riferisce alle ipotesi fisiologiche di rinnovazione o prosecuzione del rapporto, intendendo tale norma tutelare il garante affinché non rimanga astretto nella propria obbligazione anche quando abbia prestato la garanzia in riferimento a rapporti obbligatori la cui durata sia stata “ab initio” temporalmente delimitata o risulti delimitabile “ex lege”, mentre la norma non è applicabile nel caso in cui il conduttore, dopo la scadenza del contratto, sia rimasto in mora nel restituire la cosa locata e sia pertanto tenuto a pagare il corrispettivo sino alla riconsegna, poiché tale obbligazione, derivando dall’inadempimento del rapporto originario, vive in stretto collegamento con quest’ultimo e prescinde del tutto dall’attuazione fisiologica del rapporto locatizio, sicché non è dato al garante giovarsi del concetto di “proroga del contratto“.

In conclusione, quindi, cosa fare?

Distinguiamo due ipotesi fondamentali:

  • se il contratto di locazione è già stato stipulato, converrà promuovere immediatamente la procedura di convalida di sfratto per morosità, per liberare l’immobile ed evitare di pagare le tasse. Eventualmente, inviando prima alcuni solleciti di pagamento, per auspicare un pagamento spontaneo (che non è certo un male, anzi!);
  • se il contratto deve essere stipulato, occorre prestare la massima attenzione alla redazione. Al riguardo, siamo lieti di segnalarvi che abbiamo predisposto un modello di contratto di locazione ad uso abitativo che, con pochi click, Vi consentirà di ottenere un documento pronto all’uso e, soprattutto, grazie alla nostra procedura guidata, sarete posti in condizione di inserire facilmente tutte le clausole necessarie per tutelarvi (come, ad esempio, le garanzie!).

Buon lavoro!

 

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Roberto Alma

Roberto Alma

Avvocato in Roma. Si occupa di diritto commerciale, con particolare riferimento al diritto delle nuove tecnologie e della privacy. Ha una passione per l'informatica e la programmazione (Javascript, node e react).

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