Contratti di locazione brevi e airbnb: novità

I contratti di locazione brevi sono stati, recentemente, disciplinati dall’art. 4 del Decreto Legge n. 50 del 24 aprile 2017.

Contratti di locazione brevi: i punti principali del decreto

Il Decreto Legge in esame, prima di tutto, ha offerto una definizione delle locazioni brevi, intese come “i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni”.

Ha, inoltre, previsto che s’intendono ricompresi nella predetta categoria anche quei contratti che:

  • prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria
  • prevedono la prestazione dei servizi di pulizia dei locali.

Le condizioni per l’applicabilità della nuova normativa sono, sostanzialmente, le seguenti:

  1. come detto, la durata non superiore a trenta giorni;
  2. deve trattarsi di un contratto stipulato tra sole persone fisiche
  3. sono ricompresi quei contratti che siano stipulati da soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online.

Il riferimento è chiaramente a quei servizi innovativi, quali il famoso airbnb, ossia quel portale che mette in contatto chi cerca alloggi per brevi periodi con persone che hanno la possibilità di affittare interi appartamenti o anche semplici stanze.

Fino alla pubblicazione del D.L. 24 aprile 2017, n. 50, in realtà, la gestione dei rapporti di locazione instaurati tramite servizi quali airbnb veniva solitamente ricondotto alla disciplina della cd. locazione con finalità turistiche.

Oggi, invece, con il nuovo decreto è stata introdotta una disciplina specifica che, tra l’altro, pone una serie di obblighi a carico dell’intermediario.

Contratti di locazione brevi: quali obblighi per gli intermediari come airbnb?

Rileva, sul punto, il fondamentale comma IV° dell’art. 4 citato, secondo cui gli intermediari che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche tramite la gestione di portali on-line, hanno due fondamentali obblighi:

  • comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati relativi ai contratti conclusi con il loro tramite;
  • qualora incassino direttamente i corrispettivi della locazione, saranno tenuti ad operare una ritenuta alla fonte del 21% in qualità di sostituti di imposta.

In sintesi, qualora siano utilizzati portali di intermediazione online, invitiamo i proprietari a leggere attentamente i relativi termini e condizioni per verificare l’operatività delle previsioni in materia di ritenute alla fonte e per evitare spiacevoli sorprese.

Per fare un esempio, nei Termini e condizioni di airbnb è sostanzialmente specificato che (art. 6, punti C e D) quest’ultimo agirà in qualità di “agente per la riscossione dei canoni”, vale a dire, avrà una specifica delega all’incasso.

Di conseguenza, ritengo che sarà uno dei casi principali in cui opererà il meccanismo della ritenuta alla fonte.

Contratti di locazione brevi e sublocazione

Mi sembra opportuno anche porre l’attenzione sul fatto che la nuova disciplina non si applichi solo ai contratti di locazione brevi aventi ad oggetto un intero immobile, ma anche alle cd. sublocazioniossia quelle ipotesi in cui è il conduttore di un immobile locato a concedere l’utilizzo dell’intero immobile o di una porzione di esso ad un terzo (pensiamo ad un soggetto che abbia preso in locazione un appartamento al centro di Roma e che, recandosi al mare per il periodo estivo, decida di affittare l’immobile tramite airbnb).

Anche in questo caso, troveranno applicazione gli obblighi informativi e fiscali in capo agli intermediari online.

Contratti di locazione brevi e cedolare secca

La nuova disciplina introdotta con il D.L. 24 aprile 2017, n. 50, inoltre, ha previsto espressamente la possibilità di applicare il regime di cedolare secca anche ai contratti di locazione brevi e alle sublocazioni. 

Ricordiamo che, con l’opzione per il regime della cedolare secca, ai redditi derivanti dal contratto di locazione si applicherà un’imposta sostitutiva del 21%, in luogo dell’ordinaria aliquota IRPEF progressiva e delle addizionali regionali e comunali. Inoltre, non sono dovute né l’imposta di registro, né l’imposta di bollo.

Come redigere i contratti di locazione brevi?

Ai fini della redazione dei contratti di locazione brevi, a nostro avviso, riteniamo consigliabile utilizzare quale base il modello di contratto di locazione ad uso abitativo, eventualmente semplificato in una serie di aspetti, fermo restando che la durata dovrà, comunque, essere inferiore a trenta giorni.

Nel suddetto modello, a nostro avviso, sarebbe consigliabile introdurre una specifica disciplina sulle modalità di erogazione dei servizi di pulizia e/o di fornitura della biancheria, atteso che trattasi di servizi che, come detto, possono essere forniti, in questo caso dai locatori. L’unica condizione è che i suddetti servizi non siano forniti nell’ambito di una attività qualificabile come impresa, vale a dire, non deve trattarsi di una attività economica organizzata esercitata in modo continuativo e professionale.

Sarebbe, inoltre, opportuno chiarire le modalità di pagamento e fatturazione, eventualmente richiamando le clausole contenute nei Termini e Condizioni di airbnb o dell’altro intermediario coinvolto.

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Buon lavoro!

 

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Roberto Alma

Roberto Alma

Avvocato in Roma. Si occupa di diritto commerciale, con particolare riferimento al diritto delle nuove tecnologie e della privacy. Ha una passione per l'informatica e la programmazione (Javascript, node e react).

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